Prvým krokom je vhodný pozemok

Jedným z najdôležitejších a súčasne aj zásadným rozhodnutím pri stavbe domu je výber vhodného pozemku. Je potrebné dobre zvážiť lokalitu čo predstavuje samotnú hlučnosť a samozrejme aj dostatok zelene, dostupnosť nielen autom, ale aj mestskou dopravou a taktiež aj celkovú občiansku vybavenosť. Ďalšou dôležitou vecou je zájsť na stavebný úrad, kde si overíte, či je pozemok schválený územným plánom na výstavbu vami vybraného domu. Tento krok je obzvlášť dôležitý aby sa nestalo, že váš vytúžený domček nebudete môcť v tejto oblasti postaviť. Rovnako dôležité sú aj obmedzenia týkajúce sa ochranných pásem a rôznej regulatívy výstavby. Nepríjemný, prekvapením by mohla byť stavba priemyselného areálu v blízkosti vášho domu. Z výpisu katastra následne môžete zistiť vecné bremená, či iné zastavané1 práva viažuce sa danému pozemku.

Orientácia pozemku

Veľmi dôležitým faktorom je aj samotná orientácia pozemku, vo všeobecnosti sa za veľmi výhodnú časť považuje južná strana. Veľká svahovitosť pozemku by zase mohla vašu stavbu predražiť, kvôli nutným terénnym úpravám poprípade stavbou oporných múrov. Vstupné a pomocné prevádzky domu sú optimálne orientované na menej oslnené svetové strany, zatiaľ čo okná z obytných priestorov a to hlavne z obývacej izby by mali byť orientované s výhľadom do záhrady. Celková vnútorná dispozícia je prevažne ovplyvňovaná zástavbou. Dôležitým faktorom sú aj vzájomné odstupy stavieb. Tie sú definované stavebným zákonom. Medzi jednotlivými domami musí byť dodržaná vzdialenosť 7 metrov a vzdialenosť od hraníc pozemku musí byť minimálne 2 metre. V obzvlášť jedinečných prípadoch sa môže odstup znížiť na 4 metre, no v protiľahlých stenách nesmie byť umiestnené okno. Celková veľkosť domu by mala zodpovedať veľkosti celkovej parcely a samozrejme aj rodiny, no predovšetkým vašim finančným možnostiam. Rovnako je potrebné zvážiť aj veľkosť zastavanej plochy vášho domu. 150 m2 je považovaný za maximálny rozmer, pri ktorom úplne postačí ohlásenie stavby na miesto stavebného konania stavebným povolením. Približnú predstavu vášho domu by ste mali mať už pri výbere samotnej parcely.

Bez inžinierskych sietí to nepôjde

Pokiaľ už máte pozemok tak už vám nič nebrániť začať stavať. Teraz však musíte zabezpečiť pripojenie na inžinierske siete (samozrejme to platí ak nie sú už zavedené). Inžinierske siete predstavujú elektrinu, kanalizáciu, plyn, vodovod poprípade telefónnu prípojku na pevnú linku. Elektrina a voda sú veľmi potrebné už pri samotnej stavbe, preto je to potrebné riešiť okamžite. Prípojka s nízkym napätím sa vyskytuje pri parcelách, kde je plánovaná rozsiahlejšia výstavba rodinných domov. V prípade stavby na osamotenej parcele alebo staršej zástavbe sa môže vyskytnúť situácia kedy vám rozvodné závody ohlásia nedostatok miestneho príkonu pre váš dom. V týchto prípadoch vás môžu prinútiť k príspevkom na samotnú elektrifikáciu poprípade aj inštaláciu novej transformačnej stanice. Práve tento krok by dokázalo predražiť vašu stavbu o niekoľko tisíc eur. Samotná cena prípojky na vodu je úmerne závislá na celkovej vzdialenosti napojenia. Ďalšou možnosťou je aj získať vodu z vlastného vrtu, vždy však treba zohľadniť finančnú náročnosť. Splaškovú vodu môžete likvidovať do žumpy poprípade vsakovaním pomocou čističky odpadových vôd. Používanie čističky je potrebné prejednať na príslušných úradoch, ktoré dokážu posúdiť celkovú vhodnosť pre podmienky vašej parcely. Schvaľovanie vašej studne poprípade čističky musí podliehať zvláštnym predpisom vodoprávneho konania. V prípade, že sa na pozemku nenachádza plyn, je potrebné zvážiť iné alternatívy pre vykurovanie. Môžete využiť drevo, tepelné čerpadlá, uhlie, elektrinu alebo aj solárnu energiu. Aj v tomto prípade je potrebné zvážiť vaše finančné možnosti ako aj vzťah k životnému prostrediu.

Typový alebo individuálny projekt, ako si správne vybrať?

Práve v tejto časti sa vám pokúsime vysvetliť výhody ako aj nevýhody typových a individuálnych projektov.

Individuálny projekt

V tomto prípade je dom riešený pre konkrétny pozemok, kde sú zohľadnené všetky technické, geologické podmienky ako aj požiadavky rodiny. Tu je dôležité mať svojho vlastného projektanta, ktorého práca bude plne zodpovedať vášmu vkusu. Dokáže vám vypracovať návrh a projekt šitý na mieru a súčasne zaistiť stavebné povolenie a taktiež môže vykonávať aj stavebný dozor. Vašou hlavnou úlohou je do detailov zadefinovať predstavu a presné požiadavky. Tie by ste nemali veľmi často meniť aby tak nedochádzalo k celkovému predražovaniu projekčných prác ich samotným a neustálym prepracovaním. Výhodou tohto projektu je jeho individualita,  jedinečnosť ako aj možnosť postupnej modelácie predstavy na základe projektantových odborných rád. Jeho nevýhodou je žiaľ vyššia cena za projekt.

Typový projekt

Za jednoznačne najväčšiu výhodu môžeme pri typovom projekte považovať, že okamžite presne vidíte, čo kupujete. Aj úplný laik si dokáže pomocou kvalitných vizualizácií dokonale predstaviť, ako bude jeho dom presne vyzerať. Medzi nevýhody typového projektu patrí, že samotné stavebné povolenie pre jeho realizáciu nestačí a je potrebné ho dopracovať. Samotnú stavbu je potrebné na pozemok osadiť a následne doprojektovať prípojky poprípade upraviť samotnú stavbu a prispôsobiť ju sklonu pozemku. Výber vhodného katalógového domu nie je vôbec jednoduché a zíde sa požiadať o pomoc odborníka. Aj vďaka tomu dokážete predísť rôznym nepríjemnostiam, či omylom pri samotnom osadzovaní domu na pozemok. Veľmi dôležitým faktom je zvážiť celkovú veľkosť domu, jeho umiestnenie okien, cenovú dostupnosť ( čo predstavuje rôzne prípojky, oplotenia, garáž, poprípade záhradné a terénne úpravy) jeho súlad s územným plánom ako aj potrebami rodiny a parametre pozemku. Jednoznačnou výhodou týchto typových projektov je jednoznačne nižšia cena v porovnaní s individuálnymi projektmi.

Samotným podkladom, pre ktorýkoľvek projekt je návrh stavby poprípade štúdia, ktorú môžeme nazvať tiež malý projekt. Táto štúdia poukazuje na architektonické riešenie domu- výkresy pôdorysov a rezov domu, samotnú polohu jeho umiestnenia na pozemku a taktiež obsahuje informácie o zastavanej ploche, úžitkovej ploche a samozrejme aj o obstavanom priestore. Práve na základe tejto štúdie môže stavebný úrad vydať súhlas na stavbu na konkrétnej parcele.

Aký materiál na stavbu použiť?

Výber vhodných stavebných materiálov je dôležitý jednak z estetického hľadiska a súčasne aj náročnosti na vykurovanie. To samozrejme platí najmä pri materiáloch na konštrukciu domu, ale taktiež aj pri oknách, dverách a strešnej krytiny. U nás sú jednoznačne najrozšírenejšie murované domy, no perspektívne sú aj drevostavby. Všetky tieto konštrukčné materiály musia byť podrobne zapracované do projektovej dokumentácie. Pričom jednoznačne dôležitou súčasťou všetkých typov stavieb je samotná základová konštrukcia.

Materiál použitý pri základovej konštrukcii

V prvom rade musí materiál zodpovedať základovým podmienkam pozemku a tým zabezpečiť plnú stabilitu celej stavby. Na túto časť sa väčšinou používa betón tr. B15. Táto betónová zmes sa ukladá priamo do výkopov alebo do samotného debnenia. V prípade nepodpivničených stavbách je potrebné navýšiť základové pásy na úroveň podkladového betónu, ktorý je pod hydroizoláciou. Práve pre tento účel sa v poslednom čase čoraz viac používajú tvarovky, ktoré sú buď murované nasucho alebo sú zaliate betónovou zmesou. Staticky náročnejšie miesta si samozrejme vyžadujú betón alebo krčky z betónových tvaroviek, ktoré sú vystužené armovanou oceľou podľa návrhu statika.

Hydroizolácia a protiradónová izolácia

Rovnako dôležitou súčasťou základov je izolácia proti zemnej vlhkosti, poprípade proti prenikaniu radónu do samotného podložia stavby. Tento krok je potrebné podchytiť už na samom začiatku pretože už nekvalitne vykonaná izolácia alebo aj nevhodne zvolený materiál sa odstraňujú veľmi problematicky a samozrejme pri pomerne vysokých nákladoch. Vaša vyhotovená projektová dokumentácia by mala obsahovať aj konkrétny návrh hydroizolácie ako aj návrh opatrení proti prenikaniu radónu. Pri jeho realizácií sa používajú len riadne atestované materiály. Pre hydroizolácia sa predovšetkým používajú asfaltové pásy, pričom u protiradónových opatreniach dosahujúce až do stredného rizika môžu používať pásy AL S 40. No už pri vysokom riziku sa vyžaduje použiť špeciálnu konštrukciu.

Materiál použitý pri stavbe domu

Je nám jasné, že laik sa nedokáže dokonale orientovať v ponúkanom množstve stavebných materiálov. Preto sa vám pokúsime priblížiť v nasledujúcom prehľade materiály a dodať základné informácie.

Murovacie pálené materiály v sebe spájajú výhody jednoduchého a všeobecne známeho spôsobu murovania a vyhovujúcich statických a tepelno-technických parametrov.

Murovacie materiály na báze ľahčeného (pórobetónu) betónu majú podobné vlastnosti ako napríklad keramické pálené tehly. Ich výhodou je dobre tepelná vlastnosť a pri niektorých aj absorpčné vlastnosti ako aj uvoľňovanie pary. Medzi hlavné výhody parí jednoduchosť, malá prácnosť ako aj homogénnosť materiálu.

Tvárnice z bežného betónu majú výhodu vo veľmi dobrej statickej únosnosti, väčšinou aj pri nižšej cene. Avšak pri zanedbateľnom tepelnom odpore musia byť doplnené o izolačnú vrstvu.

Betónové konštrukcie strateného debnenia sú tvorené tzv. sendvičom, ktorý tvoria obaly rôznych systémov následne, z ktorých sa naliatím betónu vytvorí súvislá stena. Jeho výhodou je možnosť amovania a tým aj možnosť tvorby staticky zložitejších tvarov.

Drevené konštrukcie sú u nás už stáročia známe ako drevenice z masívneho dreva, no vďaka ich tepelno technickým vlastnostiam sa presadzujú sendvičové konštrukcie. Drevené domy sa u nás stavajú buď z drevených sendvičových panelov, poprípade tesársky zbíjané na stavbe s tepelnou výplňou z ľahkého izolantu. ( tie sú najviac rozšírené práve v severnej Amerike a v Škandinávii).

Energetická náročnosť domu

Ďalšou novinkou pri posudzovaní kvalít stavebného objektu je jeho energetická náročnosť. V tomto prípade sa jedná o celkový súhrn technických parametrov, ktoré sú určujúce pre zabezpečenie nízkej energetickej náročnosti objektu na vykurovanie a samozrejme aj prípravu teplej úžitkovej vody. Medzi základné predpoklady patrí kvalitné zateplenie obvodových stien, okien, balkónov a samozrejme aj vstupných dverí domu. Dôležitá je minimálna priedušnosť samotnej obálky domu, čiže zamedzenie tepelných strát únikom teplého vzduchu von. Samozrejme dôležitým faktorom je aj vetranie vnútorných priestorov, čo je možné riešiť rekuperáciou tepla. Vzduchotechnika sa využíva na vykurovanie domu ako aj na jeho chladenie v období tepla.

Svoj význam má tiež hľadisko energetickej náročnosti pri samotnej realizácií domu, čo predstavuje nároky na spotrebu energie pri pálení tehál, či výrobe cementu v porovnaní s použitím dreva. Hodnotí sa samozrejme aj energetická náročnosť likvidácie domu. Zvýšené investičné a nízke prevádzkové náklady na energeticky úsporné, nízkoenergetické, či pasívne domy sú u nás zaujímavé prevažne pre investorov. Samotný podiel týchto domov v bytovej výstavbe stále viac rastie.

Zabezpečenie stavebného povolenia

Na väčšine stavebných úradoch sú podklady so zoznamom inštitúcií, ktorých súhlas potrebujete na vydanie územného rozhodnutia. Podmienkou získania tohto súhlasu poprípade povolenia je úhrada poplatku daného zákonom za príslušné konanie. Nový stavebný zákon umožňuje riešiť súhlas s výstavbou niekoľkými spôsobmi:

Pri rodinných domoch so zastavanou plochou do 150m2 sa dá riešiť tento súhlas so stavbou ohlásením stavby. Súčasťou tejto ohlasovacej povinnosti sú okrem samotnej projektovej dokumentácie stavby ako aj dokladov o vlastníctve pozemku, súhlasy kompetentných verejnoprávnych orgánov a samozrejme aj správcov sietí ako aj súhlasy všetkých ostatných účastníkov konania ( čo sú predovšetkým susedia ). Ak nie je vaše podanie k stavebnému úradu kompletné, alebo má nejaký nedostatok, úrad vám do 30 dní oznámi prípadný nesúhlas so stavbou. Pokiaľ však je všetko v poriadku a stavebný úrad sa do 40 dní neozve, nič vám nebráni v začatí stavby.

Pri domoch nad150m2 musia prejsť územným a stavebným konaním. V tomto prípade odporúčame požiadať stavebný úrad o výnimku zo zákona s možnosťou riešiť obe riadenia naraz. Stavebné konanie je podobné ako ohlásenie, len s tým rozdielom, že účastníkmi stavebného konania si odosiela stavebný úrad sám, jediné čo je potrebné aby ste vy dodali zoznam susedov formou výpisu z katastra. Toto stavebné a územné konanie je ďalšie z dôvodov zákonných lehôt na odvolanie účastníkov konania a nadobudnutie právoplatnosti povolenia.

Nový stavebný zákon povoľuje už aj tretiu cestu, v tomto prípade si stavebník najme stavebného inšpektora, ktorý je schopný miesto stavebného úradu overiť projekt, a tak isto aj všetky ostatné náležitosti a následne na úrade len oznámi povolenie stavby. Samotný zoznam stavebných inšpektorov je v kompetencii krajských obchodných súdov.

Je dôležité navštíviť príslušný stavebný úrad a následne sa poradiť, ktorý z ponúkaných variantov je vo vašom konkrétnom prípade najlepšie použiť. Pokiaľ, ale nenarazíte na nečakaný problém poprípade nepriateľských susedov, nie je vybavenie stavebného povolenia zložitou záležitosťou. Vyžaduje si však psychickú odolnosť pri rokovaniach s úradmi.